[부동산 읽어주는 남자: 클래스 101] 집의 가격을 결정하는 4가지 요소

이번 강의는 집의 가격을 결정하는 4가지 요소를 살펴보고, 자신이 살고있는 집을 객관적으로 평가하는 내용으로 이뤄졌다.

 

 

-대안의 부재: 가장 중요한 것. 신축을 산다고 오르는 것도, 무작정 사놓고 기다리기만 하면 되는 것도 아니다. 주택 가격은 내가 구매하고자 하는 매물에 대한 대안이 없을 때 오르게 된다. 따라서 내가 매매하고자 하는 주택을 대체할 만한 요소가 있는지 고민해보는 자세가 필요하다.

 

또한 돈은 싼 것을 사서 비싸게 팔아서 벌 수도 있지만, 비싼 것을 사서 더 비싸게 팔아서 벌 수도 있다. 세상엔 고평가된, 저평가된 집이 있는 것이라 시장 원리에 따라 알맞게 평가를 받고 있다는 것을 명심하고 자기합리화 하지 말자! 

 

이것도 너무나 팩트로 두들겨 맞은 이야기,,가격은 상대적인 개념이라 내가 절대 못 산다고 '거품이야' 하는 가격이 누군가에게는 '살 만한' 가격일 수 있다. 내 기준에 비싸다고 거품이라고 생각하지 말자 

 

 

여기서부터 주택 가격에 영향을 미치는 4가지 요소를 설명해 주셨는데, 아래의 기준에 따라 평가를 했다. 

 

1) 위치 : 위치는 인구와 입지 두 가지 요소로 평가를 하는데, 입지에서 '도심' 의 경우 내가 사는 동네에서 도심을 의미하는 것이 아니라 그 권역에서의 중심지를 뜻한다. 예를 들어 성남시에 거주하고 있다면 '판교' 또는 출퇴근을 하는 '강남'이 도심지의 기준이 되는 것이다. 도심으로 30분 이내에 들어갈 수 있어야 상급지로 평가 받는다. 

 

2) 편리 : 총 4가지 요소로 평가했다. 주거형태 / 교통인프라 / 주거인프라 / 상업인프라가 그것이다. 

여기서 주거 인프라는 동네 사람들만 이용하는 것이 아니라 타 지역에서 일부러 찾아오는 규모를 뜻한다. 광교호수공원, 갤러리아와 같이 수원 인근에 거주하는 사람들이 일부러라도 찾아오는 곳처럼 말이다.  

 

 

 

 

3) 관심: 2가지 요소로 평가했다. 교육환경 / 개발 가능성이 그것이다. 역시 한국인들은....교육환경을 무시할 수가 없다. 학군/학원가를 엄청나게 중요하게 생각하기 때문에 이것이 주택 가격에도 반영이 된다. 

학군에 대한 정보는 아실, 학원가에 대한 정보는 호갱노노에서 확인할 수 있다. 

 

아실(학군) https://asil.kr/asil/index.jsp 

아파트 실거래가, 분양정보, 매물, 부동산빅데이터 | 아파트는 아실

 

호갱노노(학원가) https://hogangnono.com/ 

호갱노노 - 아파트 실거래가 1등 앱

 

 

용적율: 건물 바닥면적의 합을 대지면적으로 나눈 비율, 대지 면적 대비 몇 층이나 건물을 올릴 수 있는가에 대한 내용이다. 예를 들어 대지가 100평인데 용적률이 200%라면 200평대 건물을 올릴 수 있는 것이다. 100평짜리 2층 or 50층짜리 4층 이런 식으로! 보통 건물을 신축할 때 용적률을 250%로 준다고 한다. 만약 기존 건물의 용적률이 150% 이하였다면 이것이 250%로 늘어나는 것이기 때문에 사업성이 좋은 것이고, 애초부터 용적률이 높았다면 재건축으로 인한 수익성이 떨어진다고 본다.

 

 

4) 우월감: 남들이 부러워하는 것. 사실 이것이 주택 가격에 반영된다는 것을 알고 좀 놀라긴 했다. 그렇지만 에르메스 버킨백이 희귀하고 사람들이 다들 갖고 싶어한다는 이유 하나만으로 말도 안되는 가격에 팔려나가는 것을 보면 집도 마찬가지겠다는 생각이 든다. 결국 높은 수요는 가격을 올리는데 일조하니까 말이다. 

 

이렇게 배운 4가지 기준으로 현재 살고 있는 주택가치를 평가해보는 실습을 했는데, 나는 주말에 해볼 예정! 이거 해보려고 네이버 부동산 들어갔다가 한시간 동안 정신놓고 여기저기 구경하고 다녔다. 기왕이면 살고 싶은 집을 기준으로 한번 해봐야지! 엑셀 파일을 첨부하니, 궁금한 분들은 해봐도 좋을 것 같다.

 

 

 

권역별,시군구별 평균소득 자료.xlsx

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000님의 주택가치평가표.xlsx

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