[클래스101: 부동산 읽어주는 남자] 가격, 수수료, 특약 협상 / 주택 매매의 여러 가지 사례

 

오늘은 실제 주택 매매 과정에서 꼭 협상해야 할 3가지에 대해 살펴봤다.

 

1) 가격 

 

 

가격을 협상하는데 있어서 가장 중요한 것은 시세를 파악하는 것이다. 

 

 

 

 

이때 제대로 시세를 파악하기 위해서는 최소 5곳, 같은 단지 내에서 10곳 이상의 매물을 파악하여 가격을 비교하는 선행작업이 필요하다. 당연히 여러 공인중개사에 연락을 해야 한다. 

 

 

 

중개사는 집을 사려는 나뿐만 아니라 파려는 매도자의 입장도 고려해야 돈을 버는 것이므로, 보수적으로 가격을 말해주기 마련이다. 따라서 가격협상이라고 하는 것은 중개사가 말한 가격에서 협상을 하는 것이 아니라, 시세파악을 바탕으로 내가 판단한 가격을 기준으로 협상을 시도하는 것을 뜻한다. 

 

 

 

또한 이 과정에서 층, 향, 동, 연식, 편리성, 우월성 등에 따라서 바로 옆에 있는 아파트거나 같은 단지 내에서라도 얼마든지 가격이 달라질 수 있음을 감안해야 한다. 

 

 

 

가격 협상을 할 때는 주택이 마음에 들더라도 감정을 굳이 드러낼 필요가 없다. 너무나도 마음에 드는 티를 내면 중개인 입장에서도 가격 협상에 소극적일 수 밖에 없기 때문. 

 

 

집에 하자가 있는 경우, 공사를 해달라고 하고 들어가기 보다는 하자를 매매인이 수리하는 조건으로 차라리 할인받는 방향으로 협상하는 것이 좋다. 공사를 해달라고 해도 내 마음에 안 들게 수리가 되면 결국 중복해서 비용이 발생하며 이 과정에서 심리전도 생기기 쉽다. 

 

 

2) 수수료 

 

중개인과 협상해야 하는 또 다른 중요한 부분은 바로 수수료이다. 

 

 

 

내가 매매/전세를 얻으려는 집의 수수료는 네이버에 <부동산 중개보수 계산기>라고 검색하면 된다. 

 

 

 

핵심은 여기에 제시된 수수료는 상한선이라는 것이다. 즉 0.5%라고 되어 있으면 꼭 0.5%를 지불하라는 것이 아니라 이것이 상한선이므로 이 이내의 범위에서 조율 가능하다. 

 

 

 

수수료 협상은 계약을 결심하고 중개사에게 통보한 뒤, 가계약금을 입금하기 전 단계에서 이뤄지는 것이 가장 좋다. 

 

 

 

수수료 협상을 할 때는 증거를 남겨두는 것이 무척 중요하다! 그렇지 않으면 나중에 중개인이 말을 바꾸더라도 굉장히 상황이 애매해지고 난처해질 수 있다. 따라서 전화(녹음) 또는 문자를 이용하여 수수료 협상을 해야한다. 

 

 

 

보통 0.4%까지는 원만하게 수수료가 결정이 되는데 0.5%를 넘어가는 구간에서부터 치열한 협상이 시작이 된다. 그도 그럴 것이, 집값이 비싸지게 되면 수수료 또한 덩달아 올라간다. 특히 10억이 넘어가면 0.1%도 백만원 이상 차이가 나는 것이기에 서로 예민해질 수 밖에 없다. 

 

 

부읽남님께서는 가격 협상과 수수료 협상을 동시에 하는 것을 추천해 주셨다. 예를 들어 '수수료를 0.9%로 드릴테니 대신에 집값을 10억에서 9억 8천까지 딜을 봐달라~'는 식으로 협상을 하는 것이다. 만약 중개인이 매도인과 협상에 실패하게 되면 중개 수수료를 올려 받을 근거가 사라지는 것이므로 내 쪽에 유일하게 협상할 수 있을 것이고, 집값을 깎는데 성공한다면 중개 수수료를 더 지불하더라도 충분한 가치가 있는 것이다. 중개인에게도 이득이 갈 수 있는 쪽으로 협상을 시도해야지 무조건 깎아달라고 하는 것은 무례한 부탁이 될 수 있다. 

 

 

또 유의해야 할 것은 중개수수료에서 10%의 부가세는 별도라는 점이다. 

 

 

 

즉 아까 위에서 봤던 요율표에서 0.5%, 0.9%라고 되어 있었던 것은 0.55%, 0.99%가 된다. 

 

 

 

그러므로 수수료를 협상할 때 반드시 부가세를 포함해서 협상하는 것이 좋다. 그것이 아니라면 내가 생각했던 금액보다 더 많이 요구받게 되어 난감해질 수 있다. 

 

 

 

3) 특약

 

참 많이도 들었지만 무슨 뜻인지 몰랐던 이 단어, 특약 

 

 

 

-집 상태에 대한 특약 : 현 시설물의 상태 그대로 매매하는 것이다. 

 

 

이 경우 중대하자(가스, 수도) 등을 제외하고 사후 요청을 할 수 없다. 

 

 

-대출, 임차인 관련 특약 : 이는 이전에 포스팅했던 것에서도 언급됐던 항목이다. 전세권 설정, 근저당권 등이 등기부등본에 들어있다면 반드시 말소시키는 조건으로 특약을 넣어서 매매해야 한다. 

 

 

 

-임차인 승계 시 특약 : 세입자를 그대로 둔 상태에서 매매하는 경우에 해당한다. 즉 전세로 살고 있는 세입자가 있다면 전세를 끼고 매수를 하면서 나중에 세입자가 나갈 때 보증금은 매매인이 부담하는 것이다. 

 

 

 

-잔금 전에 수리할 경우 특약 : 이는 매도인이 배려를 베푸는 특약이다. 아직 잔금을 치르지도 않았는데 집을 수리하도록 허가하는 것이므로 이 경우 매수인이 공사 시작일부터 관리비를 부담한다. 

 

 

 

-대출 받아 집을 사는 경우 특약 : 이는 매수인의 입장에서 필요한 특약이다. 즉 내가 대출을 받아서 집을 사려고 하는 상황인데 대출을 계획한 대로 받지 못하여 집을 못사게 되는 경우도 있다. 이때 거래가 실행 불가능하므로 매도인이 계약금을 돌려주는 것이다. 

 

 

 

-중대 하자에 대한 특약 

 

 

 

이때 주의할 점으로 말씀해 주신 것은 수리 관련된 특약을 넣으려고 무리하지 않는 것이 좋다는 것이다. 괜히 수리에 대해서 특약을 넣으려고 무리하다가 계약 자체가 깨져 버리는 경우도 종종 발생하는데 이렇게 되면 결과적으로 낭패다. 딱 그 시기에, 그 지역에, 그 가격으로 집을 살 수 있는 기회가 많은 것이 아닌데 괜히 몇 천 만원 수리에 대한 특약 때문에 십억 이상이 왔다갔다 하는 매수 기회를 놓치지 말자. 

 

 

강의 요약! 가격 / 수수료 / 특약 협상을 위해 유념해야 할 것들. 

 

 

 

다음은 실제 사례를 몇 개 들려주셨다. 

 

 

-집을 산 뒤에 보일러가 고장난 경우 : 어떤 집주인은 바로 수리비를 보냈지만, 또 다른 경우는 절대 줄 수 없다고 불같이 화를 냈다고 한다. 너무 놀랍게도 수리에 관한 특약이 있음에도 수리비를 무조건 주지는 않는다고 한다. 이 경우 수리비를 제대로 받기 위해서는 소송을 진행해야 하는데 이것이 보통일이 아니다. 결국 소송하는데 들어가는 비용이 수리비랑 맞먹기 때문에 소송을 하는 것이 이득이라고도 볼 수 없는 상황이다. 이걸 들으면서 매도인 잘 만나는 것도 참 복이라는 생각이 들었다. 

 

 

 

 

-수수료 협상 사례: 앞에서도 언급했던 부분이다. 수수료 요율표에서 가장 상한선이었던 0.9%를 지불하는 대신 매매가를 깎아달라고 협상을 하는 것이다. 나도 꼭 시도해보고 싶은 부분이다. 

 

 

 

 

-자금운용이 꼬여버린 경우 : 이건 부읽남님이 실제로 경험하신 사례다. 전세를 끼고 매매하던 과정에서 전세시가가 4억 정도 됐었는데 갑자기 그 지역에 투자자들이 몰리면서 전세 매물이 우후죽순 늘어나자 전세가가 3억까지 떨어져 버렸다. 기존에 4억을 끼고 사려고 했던 것이 3억으로 떨어지자 갑자기 메꿔야 하는 자금이 확 늘어나 버린 상황. 결국 신용대출에 카드 현금대출까지 모두 땡겨서 겨우 매매하셨다고 했다. 중개사에서 처음엔 4억이 문제 없다고 했으나 갑자기 매물이 늘어나면서 전세가가 떨어졌기에 절대 중개사만 믿지 말고 여유자금을 미리 확보해두라고 하셨다. 이 경험은 다신 하고 싶지 않은 경험이라며....온몸에 피가 마르는 기분이었다고 한다. 진짜 그럴듯....1억만 있으면 될 줄 알았는데 갑자기 2억, 3억이 필요해봐ㅠㅠ 

 

 

 

 

-집 주인이 계약 후 계약파기를 요구하는 경우 : 갑자기 시세가 올라버리는 경우에 종종 발생한다. 요즘 시기에도 많이 발생한다고 뉴스에서 봤었다. 집값이 하루가 멀다하고 오르다보니 2억에 계약했다가 옆집이 3억에 계약을 하면 바로 계약파기를 때려버리는 것이다. 이를 방지하기 위해서는 반드시 중도금 지급 일정을 계약서에 넣고 미리 중도금을 입금한다. 중도금을 납부한 이후로는 법적으로 집주인이 계약을 파기할 수 없으며, 소송을 통해 소유권을 가져올 수 있다. 

 

 

 

 

-내가 집을 사고자 하는 지역에 매물이 거의 없는 경우 : 집을 잘 안 보여주려고 한다. 중개인 입장에서도 집 안보고도 살 사람이 많기 때문에 굳이 이것을 하기 귀찮아한다. 3억 이상이면(오히려 비싼 집일수록) 집을 보지 않고서라도 사는 것을 추천한다. 물론 해당 지역, 매물에 대한 정보를 정확히 알고 있을 때에 한해서. 집을 보지 않고 사는 대신에 매매가를 깎아 달라고 협상을 할 수도 있다. 약간 당근마켓 쿨거래 느낌이다. 

 

 

 

-오늘의 강의 요약! 정말 유익하고 자세한 내용을 들을 수 있어 좋았다.